Preisfaktor Seawall & Assessments

Ein entscheidender Faktor bei den Grundstückspreisen ist die Seawall und die Assessments. Was es damit auf sich hat...

Bei den Grundstückslistings fallen einem gleich diverse Preisunterschiede auf, obwohl sich die verglichenen Grundstücke von der Lage her vielleicht ähneln. Ein ganz gravierender Faktor dabei ist, ob das Grundstück bereits mit einer Seawall ausgestattet ist oder nicht. Jedes Grundstück, welches am Wasser liegt, hat irgendwann mal eine einfache, nicht gemauerte natürliche Angrenzung an das Wasser gehabt. Dass heisst es fällt zum Wasser hin einfach ab und ist generell am Rand bewachsen. Dieser Bewuchs darf nicht entfernt werden, da das Grundstück sonst durch die Ersoion des angrenzenden Wasser abgetragen würde. Soll ein Grundstück bebaut werden, muss die BEpflanzung entfernt werden um Platz für eine Sewall zu schaffen. Das ist eine Betonwand, die das Wasser mit seinen unterschiedlichen Pegelständen durch Ebbe und Flut vom Boden fernhält. Da es bei den Standardbreiten von ca. 18-20m eines Grundstückes und durch die Art der Installation - das Wasser muss zum Betonieren ferngehalten werden - um eine recht komplexe Angelegenheit handelt, ist der Preis einer Seawall recht beachtlich. Um die $20.000 müssen kalkuliert werden. Diese Summe muss man bei einem Bauvorhaben gleich mit auf den Grundstückpreis aufschlagen. Oft ist es jedoch so, zumindest in den Gebieten wo die Wohngegend bereits vollständig erschlossen ist, dass das Grundstück bereits eine Sewall hat und man diesen Kostenfaktor ausser acht lassen kann. Ob eine Seawall installiert ist oder nicht, sollte man also als erstes in den Daten des Lisitngs prüfen, bevor man sich von einem günstigen Preis blenden lässt.

Ein weiterer wichtiger Faktor sind die Assessments. Dahinter verbergen sich die Erschließungskosten für das Grundstück. Diese werden in Cape Coral Florida anders abgeführt, als wir das aus Deutschland kennen. In den meisten Fällen werden diese auf 20 Jahre finanziert und mit den jährlichen Steuern an die Stadt in Raten abgeführt. Verkauft nun der Besitzer das Grundstück, gehen die Restlasten an den Käufer über. Je nachdem wie lange er in Besitz des Grundstückes war und wann es von der Stadt angeschlossen wurde, können diese Restlasten sehr unterschiedlich hoch sein. Es ist durchaus möglich, dass noch weit über $10.000 zu zahlen sind, die man aber auch weiterhin jährlich abführen kann, also nicht auf einmal bezahlt werden müssen. Die Assessement teilen sich in 3 Bereiche auf: Water, Sewer und Irrigation. Das Erste ist ganz klar der normale Trinkwasseranschluss, das Zweite das Abwasser und das Dritte das Sprinklerwasser für den Garten. Dabei handelt es sich um Grundwasser.

Je nachdem wo das Grundstück liegt, kann es sein, dass noch gar keine Erschließung stattgefunden hat, bzw. dies auch gar nicht möglich ist. Es gibt in Cape Coral noch genügend Bereiche, insbesondere im Norden Cape Corals, welche nicht an das Stadtwasser angeschlossen sind. Hier kommt dann Brunnenwasser und Sickergrube zum Einsatz. Wird das Gebiet später einmal erschlossen, sind die Assessments also nachträglich zu bezahlen. Das kann unter Umständen auch einige Jahre nach dem Kauf sein.

 


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