Grundstückssuche in Cape Coral Florida

Grundstückskauf in Cape Coral

Hat man das richtige Grundstück gefunden und ist der Kaufvertrag gemacht, folgt der Gang zum Notar...oder vielleicht doch nicht? Der Kauf eines Grundstückes in Floirda und die damit verbundene Abwicklung ganz anders als in Deutschland. Lesen Sie mehr...

Auch wenn einem der Makler erzählt, dass der Kauf eines Real Estate Property (Grundbesitz) völlig problemlos und easy vonstatten geht, so wirklich glauben tut man es nicht, solange bis man es durchlebt hat. In der Tat ist es weitaus leichter, als man glauben mag. Tatsächlich kann man den Kauf auch komplett von Deutschland abwickeln, wenn man das möchte. Hat man dem Makler seinen Kaufwunsch mitgeteilt, übermittelt dieser eine Offer an den Makler des Verkäufers. Sind keine weitere Interessenten da, sollte man innerhalb kürzester Zeit die Bestätigung zurück erhalten, dass der Kauf stattfinden kann. Sodann gehen alle notwendigen unterschriebenen Dokumente zusammen mit einer Anzahlung an die Title Company. Das ist eine Notarfirma, die den Dokumentenfluss und die Übermittlung des Geldes regelt. Kurz darauf erfolgt das Closing, der Tag an dem auch der Verkäufer unterschreibt. Danach gehen die Dokumente noch an die Behörden und man wird als neuer, steuerpflichtiger Besitzer eingetragen. Mehr ist es nicht, ein Gang zum Notar, wie man es hier aus Deutschland kennt, gibt es nicht.



gesucht - gefunden

Die Zeit der Suche ist vorbei - wir haben es gefunden - DAS Grundstück, welches genau unseren Vorstellungen entspricht...

Der Platz, an dem zukünftig ein weiteres schönes Ferienhaus in Cape Coral stehen wird, steht nun fest. Wir haben das Fleckchen Erde gefunden, welches unseren Vorstellungen entspricht.

Die Key-Facts:

Ferienhaus Cape Coral Florida Villa Coral Laguna
Quelle: Google Earth
  • Triple Lot
  • 15000sf Fläche (1500qm)
  • Westausrichtung
  • nette Nachbarschaft mit schönen, neueren Häusern
  • Golf Zugang mit ca. 35min Fahrzeit mit dem Boot nach "draussen"
  • letzte Ausfahrt aus den Kanälen am Ende des Caloosahatchee River, vorbei an der Yacht Club Area "Port Harbour"

 


Ferienhaus Cape Coral Villa Coral Laguna Bootsdock
Blick auf den Kanal

Ein sehr großer Vorteil dieses Triple-Lots ist, dass auch die Nachbargrundstücke ausschließlich aus diesen übergroßen Grundstücken besteht. Wo liegt der Vorteil bzw. für was braucht man das? Nun, ganz einfach, vergleichen Sie einmal die Ansichten der Wohngebiete miteinander, zum Besipiel mit Google Street-View. Zwar sind ja die standardmäßig 1000qm großen Grundstücke nicht gerade klein, doch meist aber sehr schmal und dafür lang, in der Regel konkret eben 80 Fuss breit und 125 Fuss lang bzw. tief, dass sind 24 Meter Breite auf 38 Meter Länge/Tiefe. Wenn die Villen eine normale Größe haben, dann meist mindestens 18 Meter Breite

Ferienhaus Cape Coral Villa Coral Laguna
Grundstück mit Westausrichtung

Es bleiben also oft wenige Meter zum Nachbargrundstück, wie in Deutschland auch. In Wohngebieten mit Standardgrundstücken, also 2 Lot Breite, stehen die Häuser mit einem Abstand von ca. 5m nebeneinander, das ist auch in etwa das Maß welches Pflicht ist. Die Folge ist, dass man auf jeden Fall des Nachbars Klima-Anlage, Pool-Pumpe und ggfls Wärme-Pumpe hört. Das haben wir leider oft genug selbst erlebt. Unser Triple Lot hat 120 Fuss Breite und 125 Fuss Länge, also gut 36 Meter Breite auf die übliche 38 Meter Länge/Tiefe. Das sind in der Breite ganze 12 Meter mehr. Diese tun sehr gut.

Ferienhaus Cape Coral Villa Coral Laguna
Blick zum Nachbargrundstück

Denn bei unserem geplanten Ferienhaus mit 4 Schlafzimmern & 4 Bädern sowie 3 Garagen kommt eine Breite von fast 22 Metern zusammen. Es bleiben damit immer noch 14 Meter übrig, bei mittiger Ausrichtung des Hauses also 7 Meter bis zu den Grundstücksgrenzen des Nachbars. Da diese aber eben auch Triple Lots haben und so die gleichen Abstände genießen können, entsteht ein Grünstreifen von ganzen 14 Meter, also das dreifache wie normal. Bei diesen Abständen hören Sie auch keine Geräte mehr, sondern nur noch das Palmenrauschen. Auf dem Bild sehr schön zu sehen, dass der Nachbar zur rechten Seite schon ganze Arbeit geleistet und den Grünstreifen sehr schön mit Palmen angelegt hat, wie wir das auch vor haben.



MLS - Multiple Listing Service

Eine weitere geniale Sache haben wir bei der Grundstückssuche kennengelernt und in einem Bericht weiter unten schon kurz angesprochen. Den Multiple Listing Service, kurz MLS. Was verbirgt sich dahinter?

Nun, es ist eine zentrale Datenbank aller gelisteten Grundstücke und Häuser, auf die jeder Makler Zugriff hat. Es spielt also keine Rolle an welchen Makler man sich wendet, die Ergebnisse sind immer die Gleichen. So sollte man sich seinen Makler schlichtweg nach dem Vertrauen auswählen, welches man ihm bei der Beratung entgegen bringen kann. Für uns war das Markus Hartwich. Hier stimmte einfach die Kommunikation und das Engagement von Anfang an, so dass keine Zweifel aufkamen, die richtige Vertrauensperson gewählt zu haben.

Eine tolle Funktion dieser Technik ist, dass man sich durch einen Makler einen Zugang zum System mit persönlichen LogIn verschaffen kann. HIer werden dann die Suchkriterien angepasst und schon erhält man täglich alle Angebote die den persönlichen Kriterien und dem gewählten Preis-Range enstprechen. Auf diese Art sammelt man schon vor einer Besichtigung vor Ort aus der Ferne seine Favoriten.

 


Das Triple Lot

In Sachen Grundstücksgröße wird es einem in Cape Coral Florida sehr einfach gemacht. Lesen Sie warum...

Das Land ist in Lots eingeteilt, ein Lot hat in der Regel 5000 Squarefeet (ca. 465qm). Eine kaufbare Grundstückseinheit besteht generell aus 2 Lots, zumindest habe ich nie etwas kleineres gesehen. Manchmal werden in bestimmten Wohngegenden sogenannte Triple Lots angeboten. Diese haben dann, wie der Name schon sagt, drei Lots und sind meist 15000 Squarefeet (ca. 1400qm) groß. Oft ist dies nicht anders möglich, wenn das Grundstück zum Beispiel an einer Ecke liegt und zwangsläufig größer sein muss. Was die Wahl der Grundstückgröße angeht hat man also nicht viele Möglichkeiten. Das ist auch gut so, denn es gibt genügend andere Faktoren, die einem die Wahl nicht einfach machen. Einige davon habe ich bereits in meinen vorhergehenden Berichten erwähnt.

Man könnte nun denken, für was um Himmels Willen braucht man für ein Ferienhaus eine Grundstückfläche von über 1000qm? Nun, hier in Cape Coral Florida ist nun einmal alles ein wenig anders. Die Villen sind meist 1-Story, also einstöckig. In den Yacht-Club Areas oder auch immer wieder mal zwischendrin sieht man auch 2-Story Homes, also zweistöckige. Da es hier auch keine Keller gibt, benötigt man mehr Platz auf einer Ebene. Dass heisst, alles was man dort so hat, ist beim Amerikaner eben in der Garage. Glauben Sie nicht, wenn Sie die vielen Single-Family-Homes (Einfamilienhäuser) hier sehen die drei Garagen haben, dass da auch drei Autos drin stehen. Dazu kommt dass die Grundstücke meist tiefer wie breit sind. Hinzu kommen noch gewisse Abstandsflächen ähnlich wie bei uns in Deutschland und schon hat man den Platz verbraten. Wenn man also ein Ferienhaus mit 4 Schlafzimmer, 4 Bädern, Wohnzimmer, Küche, Büro, Waschküche, 180qm Poolarea und drei Garagen bauen will, tut man gut daran, seine Suche auf Triple Lots, also übergroße Grundstücke auszuweiten. Mit dieser Erkenntnis wird es dann schon sehr dünn mit Angeboten, bei denen alle Faktoren passen. Doch dafür sind wir ja hier.

 


"Der Weg ist das Ziel"

Wie oft habe ich den Spruch schon gehört "Der Weg ist das Ziel". Manchmal trifft er zu, manchmal träumt man aber auch nur vom Ergebnis seiner Arbeit und stellt sich vor, wie schön jetzt alles sein könnte, wenn man denn schon fertig wäre. Im Zusammenhang mit der Grundstücksuche in Cape Coral - Florida bekam diese Lebensweisheit aber eine ganz andere Bedeutung.

In Cape Coral gibt es ca. 140.000 Wassergrundstücke, davon liegen ca. 45.000 an einem Frischwasserkanal ohne Zugang zum Golf von Mexiko. Die restlichen ca. 95.000 Grundstücke liegen an einem Salzwasserkanal mit Zugang zum Golf von Mexiko. Die Gesamtlänge dieser Kanäle beträgt über 640km. Wenn man sich nun aufgrund der Tatsache, dass man direkt vom Haus aus mit dem Boot bis raus auf den Golf von Mexiko fahren will, für ein Wassergrundstück entscheidet, kommt es darauf an, wie weit das Grundstück im Landesinneren liegt. Andernfalls kann man Stunden auf den Kanälen verbringen, bis man das offene Meer erreicht. Kanalfahrten sind zwar auch schön, können aber je nach Jahreszeit durch drückende Hitze und Schwüle sehr sehr lang werden. Ebenso bei unbeständigen Wetter bzw. hoher Regenwahrscheinlichkeit ist es geschickter, man hat einen kurzen Zugang zum Golf von Mexiko und kann so seine Bootsausfahrten flexibler und kurzfristiger planen. So soll es also nicht irgend ein Wassergrundstück sein, sondern eines mit kurzen Zugang zum Golf von Mexiko und wenig Strecke im Kanalsystem von Cape Coral oder langen Strecken auf dem Caloosahatchee River. Dieser ist zum Schutz der Manatees, von denen es nur noch ca. 3000 in Florida gibt, mit mehreren Lanagsam-Fahrzonen versehen, sodass auch hier mehr Zeit zum Vorwärtskommen benötigt wird. Wenn wir also unsere Lebensweisheit "Der Weg ist das Ziel" auf diese Tatsachen anwenden, kommen wir zu dem Schluss, dass dieser Spruch genau passt, ein kurzer Weg vom Wassergrundstück zum Meer, das muss das Ziel sein.



Grundstückssuche live vor Ort

Nachdem nun wochenlang eine gewisse Vorauswahl von Deutschland aus beiseite gelegt wurde, war es endlich an der Zeit, die Favoriten vor Ort anzuschauen, um sich ein Live-Bild machen zu können.

Stimmt die Lage? Ist die Nachbarschaft gut? Ist der Weg auf dem Kanal zum Golf so kurz wie gewünscht? Was und wie groß kann ich hier bauen? Fragen, die man sich vor Ort wieder aufs neue stellt. Schließlich kann nichts mehr daran geändert werden, wenn ein Haus erstmal steht und man dann feststellen müsste, die Entscheidung ist eine falsche gewesen. So fährt man von Grundstück zu Grundstück, idealerweise mit seinem Makler, der einem noch den ein oder anderen Tipp geben kann. Was manchmal als Top betrachtet wurde, kann sich unter Umständen dann doch als Flop erweisen.



Preisfaktor Seawall & Assessments

Ein entscheidender Faktor bei den Grundstückspreisen ist die Seawall und die Assessments. Was es damit auf sich hat...

Bei den Grundstückslistings fallen einem gleich diverse Preisunterschiede auf, obwohl sich die verglichenen Grundstücke von der Lage her vielleicht ähneln. Ein ganz gravierender Faktor dabei ist, ob das Grundstück bereits mit einer Seawall ausgestattet ist oder nicht. Jedes Grundstück, welches am Wasser liegt, hat irgendwann mal eine einfache, nicht gemauerte natürliche Angrenzung an das Wasser gehabt. Dass heisst es fällt zum Wasser hin einfach ab und ist generell am Rand bewachsen. Dieser Bewuchs darf nicht entfernt werden, da das Grundstück sonst durch die Ersoion des angrenzenden Wasser abgetragen würde. Soll ein Grundstück bebaut werden, muss die BEpflanzung entfernt werden um Platz für eine Sewall zu schaffen. Das ist eine Betonwand, die das Wasser mit seinen unterschiedlichen Pegelständen durch Ebbe und Flut vom Boden fernhält. Da es bei den Standardbreiten von ca. 18-20m eines Grundstückes und durch die Art der Installation - das Wasser muss zum Betonieren ferngehalten werden - um eine recht komplexe Angelegenheit handelt, ist der Preis einer Seawall recht beachtlich. Um die $20.000 müssen kalkuliert werden. Diese Summe muss man bei einem Bauvorhaben gleich mit auf den Grundstückpreis aufschlagen. Oft ist es jedoch so, zumindest in den Gebieten wo die Wohngegend bereits vollständig erschlossen ist, dass das Grundstück bereits eine Sewall hat und man diesen Kostenfaktor ausser acht lassen kann. Ob eine Seawall installiert ist oder nicht, sollte man also als erstes in den Daten des Lisitngs prüfen, bevor man sich von einem günstigen Preis blenden lässt.

Ein weiterer wichtiger Faktor sind die Assessments. Dahinter verbergen sich die Erschließungskosten für das Grundstück. Diese werden in Cape Coral Florida anders abgeführt, als wir das aus Deutschland kennen. In den meisten Fällen werden diese auf 20 Jahre finanziert und mit den jährlichen Steuern an die Stadt in Raten abgeführt. Verkauft nun der Besitzer das Grundstück, gehen die Restlasten an den Käufer über. Je nachdem wie lange er in Besitz des Grundstückes war und wann es von der Stadt angeschlossen wurde, können diese Restlasten sehr unterschiedlich hoch sein. Es ist durchaus möglich, dass noch weit über $10.000 zu zahlen sind, die man aber auch weiterhin jährlich abführen kann, also nicht auf einmal bezahlt werden müssen. Die Assessement teilen sich in 3 Bereiche auf: Water, Sewer und Irrigation. Das Erste ist ganz klar der normale Trinkwasseranschluss, das Zweite das Abwasser und das Dritte das Sprinklerwasser für den Garten. Dabei handelt es sich um Grundwasser.

Je nachdem wo das Grundstück liegt, kann es sein, dass noch gar keine Erschließung stattgefunden hat, bzw. dies auch gar nicht möglich ist. Es gibt in Cape Coral noch genügend Bereiche, insbesondere im Norden Cape Corals, welche nicht an das Stadtwasser angeschlossen sind. Hier kommt dann Brunnenwasser und Sickergrube zum Einsatz. Wird das Gebiet später einmal erschlossen, sind die Assessments also nachträglich zu bezahlen. Das kann unter Umständen auch einige Jahre nach dem Kauf sein.

 


Grundstückssuche "virtuell"

Eigentlich gestaltet sich die Grundstückssuche ganz einfach: man sucht sich einen deutschsprachigen Makler vor Ort über das Internet, lässt sich Zugangsdaten für das MLS-Listingbook geben und klickt sich dann durch die Ergebnisse, die über zuvor gewählte Filter beeinflusst werden können. Klingt einfach...

...ist es auch. Aber jetzt sehen Sie eine vielzahl von Grundstücken (je nach Suchkriterien mehrere hundert) mit Aufnahmen aus Google-Earth oder vielleicht auch Aufnahmen vor Ort, den Preis, die Größe, die Angaben des Verkäufers und viele Daten mehr die einem erstmal gar nichts sagen. Was tun mit all diesen Daten, was ist nun gut, was schelcht, was preisgünstig und was zu teuer?

Gut, einen Vorteil hatten wir, einen ganz entscheidenden sogar. Nach so vielen Jahren in diesem "Städtchen" sind einem die schönen als auch weniger schönen Ecken bekannt, man weiß auf was man achten muss, wo es Probleme geben kann. Da sind zum Beispiel Dinge wie die Wohngegend, ist diese eher veraltet mit Häusern aus den Siebzigern, die damals noch einen ganz anderen Baustil hatten und mit heutigen Villen leider rein gar nichts mehr zu tun haben, weder innen noch aussen. Auch die Lage zu breiteren Verkehrsstrassen oder gar Bundesstrassen spielt eine enorme Rolle, wenn es um die Ruhe geht, die man als Urlaubsgast genießen möchte. Aber auch ganz andere entscheidene Kriterien beeinflussen natürlich direkt den Kaufpreis, da wäre zum Beispiel die Lage in Bezug zum 640km langen Frisch- oder Salzwasser- Kanalsystem, welches Cape Coral so berühmt macht. Logisch das ein Grundstück mit einem kurzen Zugang zum Golf von Mexiko in einer anderen Preiskategorie angesiedelt ist, wie ein Grundstück, von dem aus man sich erst einmal eine Stunde oder länger auf den Kanälen vorwärts bewegt, bis man den Caloosahatchee River erreicht und letztendlich dann zum Golf von Mexiko gelangt. Ost-, Süd-, West-, Nord-Ausrichtung, alles Kriterien, die man für sich erst einmal festlegen muss.

Aufrgrund dieser Tatsache und den vielen vielen Suchergebnissen ist man lange Zeit beschäftigt, seine Favoriten zu finden, die es dann lohnt anzuschauen.

 


Das Projekt

Nach ungefair 20 Jahren regelmäßigen Urlaubes im "Venedig der USA" - Cape Coral Florida - lässt uns dieses Fleckchen Erde definitiv nicht mehr los.

Wie oft dachte man, woanders gibt es auch schöne Fleckchen, doch aus irgendeinem Grund zieht es einen immer wieder hier hin. So war es schon immer unser Traum, unser eigenes Ferienhaus in Cape Coral zu haben, um auch hier "nach Hause" kommen zu können.

Nun ist endlich die Entscheidung gefallen...es wird gebaut.

 


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